Algunos bancos pusieron en marcha créditos bajo esta modalidad para desarrolladores inmobiliarios, que luego apalancan con los consumidores finales. En las entidades aseguran que ni la inflación ni los movimientos del dólar están afectando al mercado de préstamos.
Ya son varias las entidades privadas que tomaron la decisión de inaugurar un nuevo segmento de créditos actualizables por CER destinados a constructoras de desarrollos inmobiliarios. La estructura de financiamiento permite obtener desembolsos actualizados por inflación y disponer de la cartera de clientes del propio banco que, de esta manera y “jugando a dos puntas”, otorga dos créditos por el mismo metro cuadrado.
En diálogo con NBS Bancos y Seguros, Claudio Saffirio, subgerente general de Banca Mayorista del Banco Ciudad, explicó que “nuestro banco es líder en financiar préstamos hipotecarios, por eso fue uno de los primeros en hacer punta en la línea de créditos en UVA. Así como estábamos financiando la demanda, ahora financiamos la oferta”.
El ejecutivo detalló que “tenemos un área específica para desarrolladores. Esa unidad de negocios trabaja con proyectos de préstamos intermedios para la construcción. Veníamos trabajando con líneas tradicionales pero el año pasado, luego de varias reuniones con los principales jugadores del mercado, definimos extender los UVA para este segmento. Entonces, quedó compensada la línea de préstamos intermedios con la de consumidores finales”.
Por su parte, Mariel Manzano, gerente de Desarrollos Inmobiliarios del Banco Itaú, señaló que “en general, en los últimos 10 años no hubo préstamos a los desarrollos inmobiliarios ni préstamos hipotecarios a largo plazo como hay hoy en el mercado. Los bancos, a raíz de los cambios macroeconómicos, de la estabilidad y las proyecciones a futuro del negocio en la Argentina vemos que es una buena oportunidad para crecer en el segmento de individuos y para financiar a los desarrolladores. Ahora, buscamos cubrir la brecha que existe entre el comprador final y los desarrolladores”.
La directiva explicó que “durante los últimos años, como no había acceso al financiamiento, los desarrolladores se financiaban con fideicomisos al costo, con pool de inversores y, una parte minoritaria, con compradores finales. Hoy, al haber acceso a los préstamos para individuos, el espectro de potenciales compradores se amplió sustancialmente”.
“En este contexto, hay muchos desarrolladores que están lanzando proyectos residenciales con la idea de que el individuo que antes pagaba un alquiler hoy, con ese mismo monto, puede pagar la cuota de un préstamo y ser dueño de su propiedad. Tenés una demanda más grande y más genuina. Antes eran inversores y ahora es la gente”, remarcó.
La oferta de las entidades
Las entidades bancarias vienen ofreciendo diferentes alternativas a los desarrolladores inmobiliarios
Saffirio indicó que “sacamos dos líneas, una en UVA y otra en UVI, pero la que tiene más demanda es la de UVA. El plazo acompaña al período de construcción. La más tradicional es de 24 a 36 meses (24 para construir y unos 12 para comercializar). Puede ser extendida a 48 meses para proyectos más grandes. Las tasas son similares a las de mercado para un crédito hipotecario. Es UVA más un 6,9%. En la zona sur de CABA es del 6,4% porque queremos que se desarrollen algunos barrios más postergados y muchos de los desarrolladores están consiguiendo tierras a mejores precios y se animan a construir proyectos de vivienda. La tierra es la garantía sobre la que voy a hacer la hipoteca”.
El directivo agregó que “asignamos hasta un 70% del costo de la construcción, sin incluir la tierra. El 30% lo tienen que integrar con equity. Lo beneficioso es que, al momento que se asigna, damos una determinada cantidad de UVA a la cotización del día. Con eso, se aseguran los incrementos de costos. Además, van pagando intereses a medida que van utilizando los fondos”.
Saffirio destacó, asimismo, que los préstamos a los desarrolladores “dan la posibilidad de empezar a vender cuando se está construyendo. El banco hace la precalificación y, al momento de terminar el edificio, cuando está en condiciones de ser escriturado, hacemos la entrega del crédito. La misma plata que le damos al comprador final sirve para pagar el crédito del desarrollador. Como, además, durante el período constructivo se van a pagar los intereses sobre los avances de obra, nunca te descalzás porque cuando vendés cancelás el capital”.
A su vez, Manzano detalló que “financiamos a los desarrolladores durante la construcción y hacemos la estructura de financiamiento a la medida de cada proyecto. Las condiciones para el desarrollador salen de acuerdo a su necesidad de flujo de caja. Cada proyecto tiene una estructura de financiamiento diferente según sean los costos de obra, los flujos de venta, el stock de garantías. Durante el período de obra, el desarrollador paga solamente intereses e inicia su comercialización. Esa comercialización y flujo de ventas ingresa en una cuenta recaudadora que tiene el banco para ese cliente, de manera de ir monitoreando las ventas y que eventualmente puedan ingresar los créditos a individuos. Dejan en garantía la hipoteca de la tierra y, cuando termina la obra, vence el préstamo con la integración del saldo de precio que hagan los compradores, cancela el préstamo corporativo y ahí está la ganancia del desarrollador. Se pagan intereses durante la construcción, capital al vencimiento de la obra y tienen como garantía el flujo de ventas.”.
La ejecutiva añadió que, “como una resolución reciente del Banco Central (BCRA) iguala el perfil de garantía de un boleto al de una escritura, eso permite financiar a los individuos antes de que puedan acceder a la escritura para la hipoteca, agilizando el proceso y generando un producto integral: por un lado, financiamos al desarrollo y, por el otro, al individuo”.
“Para agilizar las operaciones y dinamizar el mercado, cuando financiamos al desarrollador ponemos a su disposición una plataforma que les permite comercializar sus desarrollos con nuestros productos. El individuo que se acerca a la desarrolladora o a la inmobiliaria que comercializa ya puede precalificar para un préstamo que va a obtener el día que el desarrollo se termine y le den la posesión. Antes tenía que pagar todo el departamento durante la etapa de construcción mientras que ahora tiene que pagar entre el 25 y el 30% porque nosotros financiamos hasta el 75% del precio de esos inmuebles”, remarcó.
Proyectos en marcha
Las entidades vienen avanzando con diversos proyectos. Saffirio destacó que “los primeros tres meses de este año financiamos seis proyectos, uno cada quince días. En volumen son 33.000 metros cuadrados y generan una capacidad de unas 400 viviendas y 400 cocheras. El monto son unos 360 millones de pesos. En carpeta tenemos otros seis listos para salir, estamos analizando unos quince proyectos más y hay planificados otros 20. Todos tienen la tierra comprada y los planos de obra”.
Por su parte, Manzano señaló que “tenemos proyectos de 50 millones de pesos y también de 30 millones de dólares. Buscamos escala porque nos interesa el valor agregado de poder financiar a los individuos. Construimos en CABA, provincia de Buenos Aires, Salta Tucumán y Córdoba. Tenemos un presupuesto de 2.000 millones de pesos para 2018. Son obras que arrancan ahora pero exceden el ejercicio fiscal 2018”.
Sobre el impacto de la inflación y la volatilidad del tipo de cambio, la ejecutiva indicó que “de acá a un año y medio la tasa de inflación va a estar más baja, porque vemos una desaceleración, más lenta que la que esperábamos, pero existe. Por eso, no hemos notado una baja de la demanda, porque estos préstamos son a largo plazo. Sí se han encarecido los préstamos a los desarrolladores, no tanto por la inflación sino por la tasa de interés general que resulta de la política monetaria”.
Saffirio remarcó que “la gente sigue tomando créditos hipotecarios en UVA porque el que alquila se da cuenta de que el alquiler le subió más que la UVA. Además, ve que con el valor que paga un alquiler mensual puede comprar su casa propia. La demanda no está bajando. La gente está tomando un crédito para 20 años, es una decisión inteligente. Es un programa exitoso, incluso con los problemas que se pueden ver en la economía. Lo mismo para los desarrolladores porque ven que tienen la demanda asegurada. En todos los proyectos que hemos financiado tenemos mora cero”.
