Las restricciones cambiarias suman problemas a un mercado inmobiliario en recesión. Preocupan la incertidumbre política y cambiaria.

La crisis financiera golpeó al sector inmobiliario con una nueva versión del cepo cambiario desde septiembre.

Sin embargo el Banco Central (BCRA) dispuso una excepción para quienes ya tenían un crédito hipotecario otorgado cuando se estableció el nuevo control de cambios. Porque si bien los préstamos hipotecarios se desembolsan en pesos, el precio de las propiedades está dolarizado.

La medida destrabó la firma de escrituras que estaban en carpeta antes de que se estableciera el cepo y habilitó las operaciones que puedan darse en el futuro. De todos modos, muchas transacciones se suspendieron por la violenta escalada del tipo de cambio.

Para Armando Pepe, presidente del Colegio Único de Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires, el cepo fue un golpe de gracia para un mercado que viene en caída libre desde hace más de 12 meses: «Hoy estamos funcionando únicamente con lo que yo llamo operaciones de registro civil. Es decir, aquel que se casa, se divorcia o tiene un nuevo hijo, y necesita comprar una vivienda. Los inversores están sentados sobre las tasas y los dólares”.

A su turno, Germán Gómez Picasso, fundador del sitio Reporte Inmobiliario, consideró que actualmente compran propiedades quienes necesitan hacer un recambio y ya cuentan con los dólares. Afirmó: “Lo que generó el estancamiento del mercado fue la falta de crédito hipotecario y un nivel de precio muy alto”.

Por su parte Jorge Velázquez, responsable de Comunicación de Banco Ciudad, reconoció que los créditos han tenido una baja importante. “Nosotros habíamos tenido un boom en abril del año pasado como resultado del crecimiento de la herramienta UVA. En ese momento registramos 600 hipotecas mensuales y hoy estamos en las 100 operaciones mensuales. El crédito hipotecario es muy sensible a la variación del tipo de cambio y a la inflación”, enfatizó.

Un mercado en estado crítico

El informe mensual del Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, señaló que en agosto de 2019 se registraron 2.964 escrituras de compraventa, un 35,1% menos que en el mismo mes del año anterior. Se trata del decimoquinto mes consecutivo con caída en la medición interanual.

Aunque el porcentaje de escrituras firmadas se dio a la baja, el monto total creció un 31,6% interanual (pero más de 20 puntos porcentuales por debajo de la inflación) y alcanzó los 22.732 millones de pesos. Y las hipotecas acumuladas durante los primeros ocho meses del año fueron 1.808, una baja de 84,2% con respecto a 2018. 

Los entrevistados coincidieron en que la situación del mercado inmobiliario es preocupante.

Para Armando Pepe, “la colocación de créditos está planchada desde mayo de 2018”. 

Según Gómez Picasso esta recesión podrían durar algunos años: “Con la devaluación, los precios de las propiedades comenzaron a subir. Con la crisis subieron las tasas. El tomador de crédito pide pesos al banco para comprar una propiedad en dólares, la cuota crece exponencialmente y el salario que hay que demostrar para pagar ese nivel de cuota es altísimo”.

Por su parte, Velázquez advirtió sobre la importancia de garantizar una inflación a la baja, un tipo de cambio estabilizado y un valor de la propiedad acorde a los ingresos salariales, para que la herramienta de crédito hipotecario pueda fluir. “Es una herramienta muy útil pero requiere una inflación estable. Ha funcionado en otros países con baja inflación pero siempre con una tendencia a la reducción. Después hay factores históricos en este mercado, como la estabilidad del tipo de cambio y la relación de los ingresos y el valor de la propiedad”, sostuvo.

De cara al futuro

El reclamo del sector para el próximo gobierno es contundente: variables económicas y políticas estables para que el mercado pueda retomar la senda del dinamismo. De todos modos, los tres entrevistados coincidieron en que será un largo trayecto. 

En ese sentido, Armando Pepe opinó que no va a haber crédito por muchos años: «Lo que necesitamos son reglas claras por parte de quien gobierne y que no se cambien las cosas todos los días”.

Gómez Picasso tampoco se mostró optimista: “Vamos a tener un período largo con pocas compraventas, salvo que haya un ajuste de precios importante. Los valores no sólo no bajaron si no que, en menos de dos años, el tipo de cambio se triplicó y, en consecuencia, lo hizo el costo de las propiedades en pesos”.

Pese al panorama desalentador, el Banco Ciudad, en su rol de banca social, seguirá apostando a sus líneas de crédito para el financiamiento de hogares: “Estamos trabajando en el desarrollo de los barrios Estación de Buenos Aires, Estación Sáenz y Barrio Olímpico donde cerca de 5.000 viviendas son financiadas en un 90% y a 30 años con tasas que rondan el 5%. Además, implementamos la escritura 100% digital que permite que la gente pueda resolver sus operaciones con total tranquilidad y seguridad”, resaltó Jorge Velázquez.