Los bancos salieron a respaldar con fuerza la securitización de hipotecas para reactivar el mercado inmobiliario. Un informe conjunto de la Asociación de Bancos de la Argentina (ABA), la Asociación de Bancos Públicos y Privados de la República Argentina (ABAPPRA), y la Asociación de Bancos Argentinos (ADEBA), elaborado por Ramiro Moya, consultor independiente especializado, plantea que para que el mercado hipotecario sea sostenible, es clave avanzar hacia un esquema de securitización.
Este sistema supone que los bancos puedan dar créditos y, una vez otorgados, compartir esa responsabilidad con otros inversores a través de instrumentos del mercado de capitales. Esto les permite seguir prestando a más personas y empresas, como ya ocurre en Estados Unidos, Europa y muchos países de la región.
En marzo la Comisión Nacional de Valores (CNV) publicó una resolución para agilizar la securitización de las hipotecas bancarias. Es decir, para que los bancos puedan agrupar los préstamos y venderlos en la Bolsa.
«Para poder mantener el ritmo de crecimiento de créditos hipotecarios será necesario que los bancos puedan obtener financiamiento de largo plazo, y la securitización de sus carteras es la alternativa más conveniente.
Según la resolución N.º 1053 de la CNV, se creó un régimen especial para la oferta pública de fideicomisos financieros hipotecarios. La normativa abarca aquellos vehículos de inversión que tengan como activo subyacente a hipotecas, letras hipotecarias, créditos hipotecarios o instrumentos asimilables. Ahora, las entidades bancarias buscan que se avance con estas herramientas.
“Este modelo permite escalar el financiamiento, atraer a inversores institucionales —como fondos comunes, compañías de seguros y fondos de pensión— y multiplicar las oportunidades para que más personas accedan a su vivienda”, dice el comunicado conjunto de las entidades.
Se estancan los créditos
Los préstamos hipotecarios empiezan a dar señales de debilidad por las dificultades de los bancos para conseguir fondos para prestar y por la suba de tasas, que deja a buena parte de los potenciales compradores fuera del sistema. Por eso el reclamo de las entidades apunta a que se pongan en marcha herramientas para darle mayor fluidez al sistema.
Desde mediados del 2024 el número de créditos hipotecarios UVA para la vivienda comenzó a crecer rápidamente, desde el mes de diciembre aumentó a un ritmo de desembolso comparable a los de mediados del 2018. “Es de esperar que tanto la oferta como la demanda sean sostenidas en los próximos años, considerando las mejores condiciones macroeconómicas y las necesidades de vivienda de las familias”, señala el texto. “Pero, para poder mantener el ritmo de crecimiento de créditos hipotecarios será necesario que los bancos puedan obtener financiamiento de largo plazo, y la securitización de sus carteras es la alternativa más conveniente”, remarcan.
En la mayoría de los países con elevada penetración de créditos hipotecarios, estos son originados por los bancos, pero después de un tiempo, estos activos se transfieren el mercado de capitales a través de la securitización, lo que les permite generar nuevos préstamos.
“En la actualidad, el financiamiento de plazo apropiado para las hipotecas es sumamente limitado. Por esta razón, resulta necesario diseñar instrumentos adecuados al mercado de capitales doméstico. La securitización, a través de la creación de tramos de distinta madurez, retorno y liquidez, es la respuesta más conveniente a esta necesidad”, agregan.
“Si los bancos no pueden encontrar en el corto plazo los mecanismos que les permitan continuar financiando el otorgamiento de préstamos hipotecarios, será imposible sostener el flujo de créditos como los observados en los últimos meses. Cabe señalar que el volumen de créditos hipotecarios que un banco puede mantener en su balance es limitado por varias razones, entre ellas por el deterioro de los indicadores de liquidez, el descalce de plazos y la concentración de la cartera en estos instrumentos”, concluye el texto.
