Las entidades financieras necesitan fondearse a largo plazo y, por eso, enfrentan dificultades para prestar con plazos acordes a las necesidades del mercado.
El Gobierno anunció que el Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS) de ANSES podrá utilizar hasta dos billones de pesos para fondear a los bancos a mediano plazo y ampliar la oferta de créditos hipotecarios.
Con estos fondos ANSES hará plazos fijos de entre uno y cinco años en los bancos que ofrezcan las mejores tasas. Ya se concretó una primera licitación por 200.000 millones de pesos en la que participaron 18 bancos y calificaron 13. A cambio del fondeo, los bancos deberán ofrecer créditos hipotecarios a una tasa máxima de 7,5% + UVA para préstamos de hasta 200.000 dólares destinados a la compra de primera vivienda. El FGS, por su parte, obtendría una tasa mínima de 2,5% + UVA a un año y de 4,5% a cinco años.
El FGS cuenta actualmente con 75.000 millones de dólares. Cerca del 80% está invertido en títulos públicos, mientras que el resto se distribuye entre otros instrumentos, con una participación relevante de acciones de empresas privadas.
Según las estimaciones oficiales, el mecanismo podría generar unos 17.000 nuevos créditos hipotecarios. La discusión, sin embargo, excede el impacto inmediato sobre el acceso a la vivienda: especialistas y consultoras advierten que el principal obstáculo continúa siendo la falta de fondeo de largo plazo en pesos.
Desde la consultora LCG consideran que la iniciativa puede generar un efecto, aunque sin modificar de manera sustancial el escenario macroeconómico. “Al igual que la ampliación de los préstamos en dólares a no exportadores, la medida podrá tener algún impacto puntual, pero sin significado macroeconómico. De cualquier manera, vemos adecuada la búsqueda de distintas ‘chispas’ que intenten encender la economía, aun sabiendo que hay lastres más estructurales que inhiben el despegue”.
Dinamizar la construcción y el empleo
En paralelo, un informe de IDESA pone el foco sobre la posibilidad de utilizar una parte de los recursos del FGS para dinamizar la construcción y el empleo. Según el documento, actualmente en Argentina hay 75% de propietarios y 25% de inquilinos. Al mismo tiempo, el sector de la construcción perdió 63.000 puestos de trabajo desde noviembre de 2023, una caída equivalente, aproximadamente, a un cuarto de la reducción total del empleo privado formal.
IDESA toma como referencia un estudio de la CEPAL sobre Chile, según el cual por cada millón de dólares invertido en construcción de viviendas se generan 23 empleos anuales directos en la construcción. Bajo ese parámetro, recuperar los 63.000 puestos perdidos requeriría una inversión aproximada de 2.700 millones de dólares, equivalente a alrededor del 4% del FGS.
“Estos datos muestran que con una pequeña reasignación de recursos del FGS se puede hacer una contribución muy importante a la recuperación del empleo en la construcción y a paliar el déficit de viviendas. Además, el mismo estudio de CEPAL en Chile —país comparable con Argentina— señala que la inversión en viviendas genera un 50% adicional de aumentos en empleos indirectos (industria, comercio y servicios). Esto implica que el uso más inteligente del FGS podría generar unos 100.000 puestos de trabajo adicionales (si se suman los empleos directos e indirectos). Esto equivale a más del 40% de las pérdidas totales de empleos privados formales que se acumulan desde noviembre del 2023”, señala IDESA.
El desafío estructural: conseguir ahorro de largo plazo
El debate sobre el destino de los recursos previsionales también alcanza al diseño del propio FGS. IDESA cuestiona que el fondo no esté siendo utilizado prioritariamente con fines previsionales y advierte sobre los criterios de inversión y administración.
“El diseño del FGS es inconsistente, ya que no se usa para fines previsionales. Por ejemplo, la ley impide que se use para cancelar los juicios previsionales con condena firme o pagar las deudas con cajas provinciales no transferidas. Este vacío permite que sus recursos se usen para financiar al Estado nacional, comprar acciones de empresas privadas y otras inversiones. En general, la rentabilidad histórica ha sido muy baja, la designación de directores desde el Estado en empresas privadas es muy perturbadora y discrecional, y los riesgos de corrupción son muy altos (como fue el caso de los seguros para los préstamos a jubilados)”, agrega IDESA.
La entidad sostiene que una reasignación marginal podría canalizarse a través de bancos públicos y privados, de ese modo se aprovechan estructuras que ya cuentan con capacidad para administrar créditos hipotecarios.
“Más allá de la necesidad de revisar integralmente el FGS, en el corto plazo y con una afectación marginal del total de sus recursos, se podría lograr un impacto muy positivo. La forma de canalizarlo es dando financiamiento a los bancos públicos y privados que ya tienen montada la tecnología de gestión de créditos hipotecarios para vivienda. En los países bien organizados, los ahorros previsionales son el principal sostén de los créditos hipotecarios”, concluyen.
La consultora Invecq, en tanto, dimensiona el problema desde el peso que tiene actualmente el crédito hipotecario en la economía argentina: representa menos del 2% del PBI, frente al 25% de Chile, el 10% de Brasil y el 8,5% de Colombia. Si bien el crédito hipotecario se multiplicó por cinco en términos reales entre diciembre de 2023 y julio de 2026, todavía se encuentra 25% por debajo del promedio de 2018 y 2019.
El principal límite, según Invecq, es el reducido tamaño del mercado de capitales local. Las entidades financieras no consiguen fondearse a largo plazo y, por eso, enfrentan dificultades para prestar con plazos acordes a las necesidades del mercado. El descalce resulta evidente: captan depósitos a 30 días mientras deben financiar préstamos a 25 o 30 años.
Además, después del fuerte crecimiento registrado entre agosto de 2024 y octubre de 2025, el stock actual, de 16,5 billones de pesos, perdió dinamismo. Mientras durante 2025 crecía 10% mensual real en promedio, en el primer semestre de 2026 el avance fue inferior al 1%. En el segmento UVA, los desembolsos pasaron de un promedio mensual de 470.000 millones de pesos durante el año pasado a 245.000 millones de pesos en lo que va de 2026.
Para Invecq, “el programa no resuelve el problema de fondo —la falta de ahorro de largo plazo en pesos— pero sí ofrece un puente transitorio para que la banca pueda prestar a mayor plazo sin asumir todo el riesgo de descalce. Además, el objetivo excede lo habitacional: se trata de reimpulsar el crédito en general en un momento en que la actividad viene ‘fría’ —con excepción de algunos sectores ‘ganadores’—. La medida debería leerse junto con la flexibilización de créditos en dólares anunciada dos semanas atrás: ambas apuntan a que el financiamiento vuelva a ser uno de los motores de la economía”.
Así, el uso del FGS abre una discusión que combina acceso a la vivienda, recuperación del empleo y financiamiento bancario. La iniciativa puede funcionar como un puente para ampliar los plazos de los préstamos, pero las consultoras coinciden en que el problema estructural permanece: Argentina necesita desarrollar mecanismos capaces de generar ahorro de largo plazo para sostener un mercado hipotecario de mayor escala.