Al cambiarse la ley de alquileres, en mayo último los inquilinos que tenían que renovar su contrato y venían con valores planchados tuvieron que afrontar un alza del precio superior al 200% de un mes para otro. El ritmo de actualización se tornó insostenible para muchos.

La derogación de la anterior norma volcó al mercado un stock de miles de propiedades para alquilar que estaban desocupadas y con sus dueños expectantes ante las medidas del nuevo Gobierno. Pero esa sobreoferta no bajó los alquileres, porque la nueva ley liberó los precios.

Con los salarios aún deprimidos, en su mayoría con incrementos por debajo de la inflación, y escaladas en las tarifas de los servicios públicos, la opción de tomar un crédito hipotecario empezó a tener una vigencia que desde hace años estaba descartada.

De hecho, y como un anticipo del gran cambio que se venía en el mercado inmobiliario, en abril más de 20 bancos habían lanzado líneas de préstamos para la adquisición de viviendas, algo que no se veía en esa escala desde el último tramo del gobierno de Mauricio Macri.

Ese mes fue definitorio, porque el Banco Central bajó la tasa de interés y dejó de tomar el dinero que las instituciones bancarias recibían vía plazos fijos. Entonces, ese enorme flujo de fondos estuvo disponible en los bancos para volcarse al sector privado y, en particular, al crédito hipotecario.

Tras la revaluación de las propiedades luego de la devaluación de diciembre pasado, los precios dejaron de subir al ritmo inicial, se acomodaron y, para la demanda, la alternativa de usar ahorros para el anticipo, pagar cuotas mensuales similares al alquiler y tener la vivienda propia dejó de ser un sueño.

Más créditos

El mercado fue madurando en la nueva realidad, la oferta y la demanda se fueron encontrando y septiembre resultó ser el mes con mayor cantidad de créditos hipotecarios entregados del año porque se duplicó el número de solicitantes del mes anterior. 

En el octavo mes de 2024 se entregaron 67.800 millones de pesos en préstamos a personas físicas, es decir, alrededor de 600 créditos individuales, si se toma como promedio el valor del metro cuadrado de un departamento de dos ambientes en CABA.

Pero en septiembre, según datos del BCRA, los 25 bancos que tienen líneas de créditos de capital ajustable por unidades de valor adquisitivo (UVA) otorgaron más de 125.700 millones de pesos a una demanda que, queda confirmado, crece y se duplica mes tras mes.

A este respecto, el organismo publicó el 1° de noviembre en su web un listado comparativo de los préstamos hipotecarios UVA para vivienda en la provincia de Buenos Aires, con el objetivo de facilitar la toma de decisiones en la contratación de productos financieros y que se irá actualizando cada primero de mes.

Las diferentes líneas ofrecen hasta 350 millones de pesos, los plazos varían entre los cinco y treinta años y las tasas oscilan entre el 3% y el 9,5%, además las cuotas no pueden superar el 30% de los ingresos del tomador.

Los operadores inmobiliarios y los bancos están esperanzados, como lo estaban en 2016 cuando se lanzaron los créditos UVA, aunque saben que el arranque es lento, porque tomar un préstamo hipotecario implica un compromiso de largo plazo y depende de las expectativas.

Y no es que la gente hoy perdió el miedo a endeudarse, como dicen algunos en el mercado, es que estaba teniendo problemas para pagar la renta mensual y ahora prefiere hacer el esfuerzo de financiarse a largo plazo para pasar de inquilino a propietario.

Además, si la inflación se mantiene en valores razonables, y no existe la amenaza de una devaluación brusca como la última, el ajuste de las cuotas por un índice más el IPC permite a los tomadores cumplir con el compromiso de ir cancelando la deuda, sin el trastorno que implicó el final de la anterior experiencia con los UVA.

Hay quienes piensan que la reactivación de los créditos podría hacer subir el precio de las propiedades, sin embargo la mayoría de las hipotecas se hacen sobre inmuebles usados cuya valuación no es muy elástica y, además, los propietarios pueden aprovechar la venta en este contexto en lugar de seguir con la renta o la unidad desocupada y perdiendo valor.

La clave para que paulatinamente el mercado evolucione es la relación entre el valor del metro cuadrado y la recomposición de los salarios. Y, además, el impacto en el poder adquisitivo de las subas de tarifas en los servicios públicos sumado al comportamiento del dólar. Son muchas las variables que afectan al mercado inmobiliario, tanto para la oferta como la demanda.