Se presentan como una opción donde el propietario del inmueble queda inmediatamente asegurado ante el impago y el inquilino puede contar con una garantía que no sea una propiedad. Regulados por la SSN, compiten con los productos bancarios y los de empresas privadas.

Cada vez son más las compañías de seguros que optan por ofrecer un seguro de caución para alquileres particulares. Se trata de un instrumento orientado a los propietarios como opción frente a la garantía de propiedad y para aquellos inquilinos que tienen que alquilar una vivienda pero no consiguen un garante inmobiliario para acceder a un contrato de alquiler.

Una de las compañías que recientemente incorporó este producto en su góndola es SMG Seguros. Según José Aramburu, gerente corporativo de Productores y Brokers del grupo, “vimos que había una gran posibilidad de desarrollar este tipo de segmento por el contexto de Argentina, en el que un 20% de las propiedades están destinadas a las locaciones, sobre todo en la Ciudad de Buenos Aires en donde esta cifra asciende a entre el 40% y 50%. Se trata de una herramienta muy buena para propietarios e inquilinos frente a la garantía inmueble, en la que el propietario ante el impago debe acudir a la vía judicial. Esto viene a ofrecer una solución, sobre todo para el propietario, siendo que hoy la garantía real es el inquilino y lo que se busca es que tenga suficiente capacidad de pago. Para el caso del seguro de caución, al análisis que hizo la inmobiliaria se le suma el que realiza la compañía de seguros, es un doble análisis. Sólo por razones de fuerza mayor, como ser la pérdida del empleo, no existen normalmente problemas de pago”.

Teniendo en cuenta este último factor, el ejecutivo destacó que “dentro de los requisitos, el monto del alquiler no puede superar el 30% del ingreso en relación de dependencia, con un mínimo de un año de antigüedad, pudiendo alcanzar el monto requerido con otros habitantes del inmueble o, incluso, pudiendo acordarse uno o dos avales más para alcanzar los requisitos de ingresos”.

Otra entidad que salió con este producto en los últimos años es el Instituto Asegurador Mercantil. Hugo López, gerente general de la aseguradora, comentó que “lo lanzamos hace dos años y fuimos de los pioneros por el lado de las compañías de seguros con ofertas de caución. Nuestro producto es bastante bueno: cubre no sólo alquileres sino también puede incluir expensas y todos los gastos o tasas que estén en el contrato. Da beneficios a los propietarios de forma casi inmediata. Pueden reclamar un impago a los cinco o seis días de producido y también pueden salir a cubrir una vez terminado el contrato de alquiler, si es que quedaron meses impagos, o también el mes de depósito. Damos asesoramiento legal para el caso de los desalojos y cubrimos varios gastos legales. Es un producto ágil y brinda muchos beneficios al propietario y al inquilino, que no tiene que salir a buscar una garantía de propiedad que no es factible de ejecutar”.

Estas compañías vienen ampliando un segmento que no contaba con un gran número de participantes. Uno de ellos era TPC Compañía de Seguros, cuyo gerente comercial, Gustavo Romaniz, señaló que “desde hace cinco años que contamos con este producto en plaza. Suele decirse que conseguir un seguro de caución para alquiler es tan difícil como obtener una garantía de un propietario, pero actualmente la suscripción avanzó mucho. Cumpliendo los requisitos de ingreso y estabilidad, pueden tomar esta póliza en aproximadamente 48 horas y con posibilidad de pagarla en cuotas con tarjeta de crédito”.

Otra de las empresas que vienen operando hace varios años en el negocio es El Surco Compañía de Seguros. Martín Georgudakis, su responsable de Seguros de Caución para Alquiler de Vivienda, indicó que “arrancamos en caución hace quince años y, puntualmente, para alquileres hace ocho años. El porcentaje de siniestro en estos casos se encuentra entre un 2% y un 3%. Es muy bajo porque el seguro de caución no se adjudica con el simple pedido, se hace una calificación del tomador de la póliza. Buscamos que el ingreso sea tres veces mayor que el alquiler con gastos más impuestos, donde puede calificar el grupo familiar. El último paso es un Nosis a cada uno de los inquilinos, que es como un Veraz con más datos, donde se observa que no tengan deudas irrecuperables. La respuesta al inquilino y la emisión de la póliza, contando con lo solicitado, se resuelve en 48 horas. Esto es algo que resaltan el cliente y la inmobiliaria”.

Optimismo de cara al futuro

Los ejecutivos miran con entusiasmo el futuro de este negocio, a pesar de las dificultades que encuentran para imponer el producto.

Según López, “el producto viene evolucionando bastante bien pero esto es de a poco. No hay una explosión de demanda, fundamentalmente porque muchos propietarios se muestran aún reacios, los inquilinos no lo conocen y el agente inmobiliario no suele ponerse muy en contra del propietario, que es su cliente. Pero cuando lo entienden ven cuánto más ágil y práctico es. Ya hay administraciones de edificios que lo toman como premisa y figura directamente en el contrato, lo que se vincula con los seguros de incendio o combinados familiares, pudiendo armar combos entre los diferentes tipos de coberturas”.

“Dimos la pelea estos años contra la vieja creencia del propietario de que la garantía propietaria es más fuerte. Esta creencia es el principal obstáculo con que nos encontramos. Hay que ser market maker”, enfatizó.

En la misma línea, Aramburu señaló que “la dinámica por el momento es baja porque aún el producto no está siendo fuertemente promocionado, es un segmento muy nuevo en caución. Pero las perspectivas son muy buenas y prometedoras. Llevará un tiempo de curva de aprendizaje, donde el propietario y el inquilino vean que se trata de la herramienta más efectiva”.

Georgudakis coincidió en que “vemos una muy buena evolución, si bien no dejamos de tener que explicar siempre las bondades del producto aunque lleve ya ocho años. Es un problema de desinformación. Y luego hay inmobiliarias que tienen una línea de hace años de trabajar con garantías de propiedad y de ahí no se mueven”.

“La perspectiva es buena. Tenemos muchos casos de extranjeros que vienen a trabajar o a estudiar, en cuyo caso se les pide comprobantes de los envíos de dinero por sus familiares, constancia de estudio y, si no cuentan con antigüedad, se les pide un mes de depósito. Nunca tuvimos problema con ninguno”, añadió el ejecutivo.

Romaniz también mostró optimismo ante el futuro del segmento: “estamos muy conformes considerando que se trata de un nuevo nicho con un futuro que avizora un crecimiento exponencial, donde las compañías de seguros miran con más interés este segmento. A su vez, el mercado del alquiler observa que es mejor la garantía a través del seguro”.

Haciendo foco en la difusión

En las empresas tienen en claro que, para concretar el potencial que presenta el producto, es fundamental dedicar un gran esfuerzo a su difusión.

En este sentido, Aramburu comentó que “este año hicimos un acuerdo con la Cámara Inmobiliaria Argentina, a través del broker HDIB. Entendemos que la cámara es la mejor institución para promover este producto y generar un beneficio, ya que las inmobiliarias lo ven como una herramienta para su trabajo y para facilitar todo el circuito de garantías necesarias para que se firme un contrato”.

Georgudakis concordó en que “la participación de la inmobiliaria es fundamental. Su cliente es el propietario y si la inmobiliaria les recomienda el seguro ya es otra cosa. Por eso, lo importante es enfocarnos en la inmobiliaria, además de la consulta común del cliente que llama a la compañía o a través de cualquier productor. En estos casos hacemos foco en la publicidad en los buscadores de Internet”.

Romaniz agrego que “las inmobiliarias son las que concientizan al propietario de que este producto vale y no la garantía, que es prácticamente inejecutable, y que no encarece el alquiler, teniendo en cuenta que la póliza de caución se aproxima al mes y medio del valor del mismo, pero se pasa a eliminar los gastos de averiguación y otros gastos accesorios. De a poco, se están revirtiendo las preferencias del propietario”.

“Gracias a la tendencia del gobierno nacional como también del de la provincia de Buenos Aires y de la Ciudad de Buenos Aires, donde se implementó un plan de garantías, se acercó la gente a incorporar el producto luego de un trabajo de hormiga con las inmobiliarias, demostrando lo favorable al negocio”, recalcó el directivo.

López destacó que la cobertura “tampoco se encuentra tan generalizada entre las compañías. No todas, además, pueden brindarla, sólo aquellas que tienen el ramo cauciones. Pero se están sumando cada vez más jugadores, cada vez habrá más oferta y las compañías la irán incorporando a su portafolio. Es lo que está ocurriendo”.

Ventajas frente a otras alternativas

Los ejecutivos coinciden en que el seguro de caución de alquiler presenta ventajas frente a las alternativas disponibles para propietarios e inquilinos.

Según Romaniz, las diferencias “radican, en primer lugar, en lo que compete al marco regulatorio del sector. Lo que ofrecen los no asegurativos, a través de productos financieros o bancarios, está en función de la capacidad crediticia y no del monto del contrato. Las entidades bancarias o financieras se encuentran reguladas por el BCRA y la Ley de Entidades Financieras, con lo cual no trasladan al propietario todas las garantías que en nuestro caso se encuentran reguladas por la Superintendencia de Seguros, cumpliendo pautas de reserva y de plazo que en una financiera no deben cumplimentarse con tanto puntillismo. Además, existen diferencias en cuanto a los adicionales que pueden incorporarse a la póliza”.

Por su parte, Aramburu señaló que “en los bancos el problema es que, al brindar una garantía de este tipo, se le resta capacidad de crédito a la persona, se le quita capacidad financiera para el resto de los productos bancarios. En cuanto a las financieras, éstas deben salir de garantes con su capital y pueden no existir el día de mañana, siendo que los contratos tienen dos años de duración. No es lo mismo para el caso de las aseguradoras, que están normadas por un organismo nacional y público”.

En la misma línea, Georgudakis resaltó que, “lo que nos diferencia de las empresas privadas es que, al ser una compañía de seguros, contamos con el control de la Superintendencia. Se trata de otra seriedad para el asegurado. Y una diferencia importante con los productos bancarios es que tardan más en otorgarlos y siempre piden participación en los pagos de los alquileres, que deben hacerse a través del banco”.