La digitalización del boleto de compraventa permite que las entidades financien proyectos desde el pozo.

En medio de un desplome de las escrituras de propiedades y del crédito hipotecario, el Gobierno de Mauricio Macri anunció el mes pasado la creación del “boleto digital inmobiliario”, una especie de salvataje para el sector, ya que le permitiría a los bancos ofrecer financiamiento para proyectos de construcción “desde el pozo” directamente a los compradores.

Aunque fue el propio presidente Mauricio Macri quien anunció esta medida con bombos y platillos, como una forma de “alcanzar el sueño de la casa propia”, en las entidades bancarias todavía hay dudas de cómo se podrá implementar en su operatoria.

Entre las ventajas que este instrumento presenta, se destaca la rapidez con la que puede tramitarse. Además, la agilidad con la que se pueden dar las operaciones, directamente entre los desarrolladores y los compradores de la propiedad.

Para acceder al sistema, el comprador y el desarrollador deberán tener firma electrónica (que se tramita en la AFIP) y el comprador deberá acreditar el pago del 25% del valor de la unidad. Por su lado, el desarrollador deberá presentar detalles del plano con las unidades a construir identificadas y deberá contratar el seguro de caución para resguardar al comprador por incumplimiento de las obras.

El cambio fundamental que este sistema genera es permitirles a las familias tomar una hipoteca desde el pozo, algo que hasta ahora era imposible de realizar por medio de un banco, ya que estos últimos no podían tomar el boleto de compra venta con el mismo valor de la escritura de la propiedad.

En las entidades bancarias si bien destacaron la potencialidad de esta herramienta en el futuro advirtieron que no borra los riesgos relacionados con la construcción de un edificio.

“Si bien está el boleto, la duda es qué pasa si por alguna razón el proyecto no llega a finalizarse y la obra queda a mitad de camino”, explicó una fuente de un banco privado que prefirió mantener el anonimato.

Este tipo de dudas cobra sentido en un contexto de devaluación, inflación al alza y caída de la actividad. Desde el Banco Hipotecario coincidieron: “El hecho de que los boletos sean digitales en principio no genera un aumento en el volumen de créditos hipotecarios, dado que no son registrables y a priori no minimizan el riesgo de que el constructor no finalice la obra”.

La medida apunta en una primera instancia sólo al radio de la Ciudad de Buenos Aires, pero la expectativa del Gobierno es que se extienda a todo el país. La elección de la Capital Federal como prueba piloto no parece azarosa: según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires, la cantidad total de las escrituras de compraventa de inmuebles registró en el segundo mes de 2019 una baja de 47,6% respecto del nivel de un año antes, al sumar 2.141 registros, mientras que el monto total de las transacciones realizadas bajó 19%, con 9.531 millones de pesos. Es el noveno mes consecutivo con caída en la medición interanual.

Las entidades públicas pican en punta

Con todo, las entidades públicas pueden ser las primeras en picar en punta para aprovechar estas nuevas herramientas en pos de un mayor otorgamiento de préstamos a la vivienda. En el último año, la colocación de este tipo de créditos cayó un 32% en términos reales, de la mano de un salto del 100% del tipo de cambio y la caída del poder de compra de los salarios. Pero, los bancos públicos, como el Nación, el Ciudad y el Provincia, continuaron otorgando préstamos, esta vez vinculados a planes sociales de vivienda.

En Argentina el déficit habitacional alcanza a 3,5 millones de hogares. Las entidades públicas tienen un rol activo en la financiación de proyectos que apunten a cubrir esta necesidad. Por ejemplo, en el Banco Nación ya se aprobó financiamiento para 110 viviendas “desde el pozo”.

“Desde el 2018, el banco implementó una línea que contempla el financiamiento a emprendimientos inmobiliarios bajo la lógica de ‘financiamiento en pozo’. Esto es, el otorgamiento de créditos a las personas desde el inicio de la obra, cuya garantía resultan los derechos bajo los boletos de compraventa”, señalaron fuentes de la entidad que preside Javier González Fraga.

“Asimismo, la entidad tiene contemplada una línea de crédito a la vivienda sin garantía hipotecaria, en el caso del otorgamiento de créditos a personas cuyas viviendas, terminadas pero aún no subdivididas, hubieran sido financiadas por el banco mediante un crédito intermedio. Luego, el decreto del Poder Ejecutivo que estipula el registro de los boletos de compraventa (primeramente en el ámbito del Registro de la Propiedad de la Capital Federal) le otorga seguridad jurídica a dicho instrumento a partir de la oponibilidad a terceros que importa su inscripción”, agregaron.

En ese sentido, destacaron: “El banco continuará dispuesto a materializar financiamientos que promuevan el acceso a la vivienda bajo los instrumentos disponibles y aquellos que en el futuro se incorporen”.

En la institución pública se mostraron optimistas con el uso que el boleto digital puede tener en el futuro crecimiento de los préstamos hipotecarios. “Una vez que el mercado inmobiliario y el sistema financiero avancen en el conocimiento mutuo e internalicen la posibilidad del otorgamiento de financiamiento ‘a escala’ con destino a emprendimientos inmobiliarios, tanto bajo la modalidad de ‘financiamiento en pozo’ o crédito intermedio, ciertos obstáculos que se visualizan en la actualidad resultarán despejados”. 

En tanto, en el Banco Ciudad trabajan en un modelo intermedio, en el que se ofrece el financiamiento directo al desarrollador para que construya las propiedades y luego pueda comercializarlas. “Vamos a usar el nuevo marco normativo para aumentar el volumen de créditos hipotecarios que apuntan a financiar la construcción de barrios enteros que está realizando el gobierno nacional y el de la Ciudad, como el emprendimiento de Pompeya, donde se están construyendo más de 3.000 viviendas con fines sociales”, explicaron desde la entidad que preside Javier Ortíz Batalla.

“Más allá del avance tecnológico del boleto digital, lo que la nueva normativa permite es agilizar el proceso de entrega de las nuevas unidades a sus nuevos dueños. Y eso es lo que vamos a aprovechar. Hoy en día tenemos 4.000 créditos en proceso vinculados al desarrollo inmobiliario”, detallaron.